Сделки в 1,2 трлн и переток инвесторов: как завершил год рынок ТЦ, офисов и складов

Фото: realnoevremya.ru

Для рынка коммерческой недвижимости России уходящий 2024 год стал лучшим за всю историю — объем инвестиций впервые превысил 1,225 трлн рублей, сообщили аналитики. В Казани сохраняется высокий спрос на качественные площади офисной и складской недвижимости, в торговых центрах завершается замещение международных операторов и стабилизировалась посещаемость. Насколько выросли арендные ставки, каковы уровень вакансий и количество новых магазинов — подробнее в итоговом обзоре «Реального времени».

Количество сделок на рынке коммерческой недвижимости в России впервые перевалило за 1,225 трлн за год. Поэтому уходящий 2024-й эксперты назвали лучшим для отрасли за всю историю. Наибольшая доля пришлась на площадки под девелопмент — 575 млрд рублей, при том, что годом ранее вложения в этом сегменте составили 416 млрд. Качественные площади в бизнес-центрах за год подорожали на 30%, вакантность оказалась на исторически низком уровне — около 4%, подсчитали в консалтинговой компании Ricci.

В целом рекордно низкая вакантность наблюдается не только в офисах, но и в сегментах складской и торговой недвижимости. Объекты дорожают вместе с себестоимостью строительства и управления. При этом наметился тренд: системные арендаторы идут покупать, а арендодатели продавать, указали участники рынка. По традиции последних лет 2024-й оказался непростым для рынка недвижимости, он жил под влиянием повышения ключевой ставки ЦБ, сложных экономический условий, роста инфляции. Тем не менее год был стабильным и показал удивительные результаты — на рынок вышли новые проекты, объем инвестиций вырос, отмечают эксперты.

Схожую ситуацию наблюдают и в Татарстане, где бизнес сталкивается с дефицитом площадей. Как сообщила полномочный представитель РГУД в Татарстане, управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова, в Казани совокупное качественное предложение в сегменте офисной недвижимости представлено 61 объектом, общей площадью более 568 тыс. кв. м, включая открытый в этом году на ул. Ершова многофункциональный комплекс для шопинга, работы, отдыха и развлечений.

— В 2024 году уровень вакансии на рынке офисной недвижимости продолжал оставаться на низком уровне — менее 1%. При этом спрос на офисы продолжает расти. Офисные помещения в новых бизнес-центрах в составе строящегося МФК UNO и «Комьюнити-центр АРТ» (уже введен в эксплуатацию) практически полностью сданы в аренду еще в процессе строительства, — отметила спикер.

По ее словам, почти все новые объекты, выходящие на рынок, претендуют на класс «А», в редких случаях — на «В+». В то же время с вводом современных офисных зданий существующие объекты устаревают и испытывают снижение спроса со стороны арендаторов. «Срок экспозиции помещений в новых объектах составлял не более одного года, что свидетельствует о высоких темпах поглощения офисной недвижимости в городе и высоком спросе на качественные офисные проекты», — заявила Стрюкова.

В сегменте офисов усиливается еще один тренд — растет количество сделок частных инвесторов. Например, в Москве количество договоров купли-продажи офисных площадей за год выросло на 27%. При этом за девять месяцев таких помещений приобрели вдвое больше, чем за январь — сентябрь 2023-го. Участники татарстанского рынка коммерческой недвижимости подтверждают эту тенденцию.

— Поменялся портрет клиента, люди начали переключаться на офисы. Это спасло рынок, потому что клиенты в коммерцию пришли из жилья. Для них жилье перестало быть удобной инвестицией. Плюс люди пересмотрели свои взгляды на другие виды инвестиций, например криптовалюту. Инвесторы также перетекли с иностранной недвижимости, а это был довольно большой объем вложений. Учитывая текущие события, люди начали вкладывать деньги внутри страны. Жилье купить нельзя (без доступной ипотеки) — это невыгодно с инвестиционной точки зрения, и они начали перекладываться в коммерческие помещения, — сообщил учредитель «ДОФ» Вячеслав Пимурзин.

По его словам, часть инвесторов пересмотрела свое отношение к депозитам. Учитывая, что страхуется не вся сумма вклада, и вспоминая негативный опыт с татарстанскими банками, многие тоже предпочли уйти в коммерцию.

Подводя предварительные итоги года рынка коммерческой недвижимости в Казани, полпред РГУД в Татарстане назвала несколько ключевых событий и тенденций:

Рынок офисов стремительно меняется, отмечают эксперты. Доля свободных площадей приближается к критически низким значениям, а ставки аренды и цены за квадратный метр, наоборот, к рекордно высоким. К примеру, в Москве, по прогнозу IBC Real Estate, показатель вакантности по офисному рынку в классе А по итогам года составит 6%, а в наиболее востребованных деловых районах — всего 1—2%. При этом собственники зданий поднимали ставки весь год, наиболее существенно подорожали ключевые деловые локации — в среднем на 20—25%.

— В Казани средняя ставка в классе А на конец 2024 года составляет 2 331 руб./кв. м в месяц, что выше данного показателя в начале года на 18%. Рост ставок обусловлен несколькими причинами: выходом на рынок новых качественных проектов, высоким спросом на офисы в отсутствие предложения, ротацией арендаторов в действующих объектах, — пояснила Елена Стрюкова.

Сейчас, по ее словам, в городе известно о строительстве и проектировании четырех объектов офисной недвижимости совокупной площадью 34 тыс. кв. м. Ставки аренды на новые современные объекты выше, более чем на 30%, чем в действующих.

Еще более значительно подорожали коммерческие помещения на продажу, в Казани эти площади, по некоторым оценкам, выросли в цене на 55%, опередив стоимость квадратного метра в других городах-миллионниках и приблизившись к уровню Санкт-Петербурга.

— Ключевое событие года — рост цен. Мы мониторим цены на протяжении трех лет. Взять БЦ на ул. Татарстан, 22, там цена была 230 тыс. за кв. м, на данный момент — 340. Как вам такая динамика? Три года назад мы не говорили, что в первичном фонде в центре цены вырастут от 400 до 800 тысяч рублей за квадратный метр, а они превысили, и люди покупают. Ну а что делать? — добавил Пимурзин.

В целом 2024-й стал годом роста для рынка коммерческой недвижимости, считают эксперты. Большое влияние на всю отрасль оказало повышение ключевой ставки ЦБ: выросла себестоимость строительства, цена стройматериалов, рабочей силы, а также кредитных средств. Следом увеличилась стоимость аренды, чтобы ускорить окупаемость объекта коммерческой недвижимости.

— Ключевая ставка — это вообще самый больной вопрос, потому что сейчас стоимость денег стала очень дорогая. Это же бьет абсолютно по всему, во всех сферах жизни. Единственное, кто, может быть, на этой истории выигрывает, это арендодатели, которые посадили на свои площади продуктовика, у которого по условиям договора предусмотрен процент от товарооборота, — сообщил Владимир Шайхиев.

К моменту сдачи жилых новостроек коммерческие помещения на первых этажах, как правило, уже раскуплены. Часть объектов застройщики оставляют за собой, регулируя прибыль сдаваемых площадей в жилых комплексах. «Приглашали на презентацию строящегося жилого района в Казани, застройщик озвучил, что соотношение жилья и коммерческих помещений у них будет 50 на 50, а раньше, конечно, было меньше», — привел пример Чикиров.

Еще один тренд года — инвесторам придется подождать чуть дольше, прежде чем их объекты начнут приносить прибыль. «Сейчас для классического коммерческого помещения 6—7% доходности — это уже нормально. Сроки окупаемости — 14—15 лет, что считается неплохо, а раньше подобные объекты можно было окупить в среднем за 10 лет, кто-то даже за 7—8 лет находил», — указал Шайхиев.

Вячеслав Пимурзин обратил внимание на еще одну особенность — поскольку на рынке коммерческой недвижимости все больше клиентов с инвестиционными целями, такие инвесторы приходят уже с арендаторами: «Конечно, они и раньше шли, но просто доля продаж пустых помещений была очень большая. Мы раньше не делали на этом акцент, а сегодня уже перестраховываемся и часть помещений продаем уже с текущим арендатором». Спикер также отметил, что в последнее время усилилась роль габов (готовый арендный бизнес). Хотя основная масса помещений на рынке в Казани, около 85%, на его взгляд, является экономически неликвидной либо на нее необоснованно завышены цены.

В сегменте торговой недвижимости в Казани 24 объекта общей площадью 1,17 млн кв. м. Из них 8 — наиболее качественные ТЦ, включая открывшийся в 2024-м «Комьюнити-центр АРТ». Общая площадь качественных объектов — 575 тыс. кв. м, арендуемая — 348 тыс. кв. м, уточнила полпред РГУД.

— Посещаемость торговых центров стабилизировалась. На протяжении последних двух лет она держится примерно на одном уровне. Однако привычки людей в части покупки товаров претерпевают изменения, поэтому возвращения к показателям 2019 года ожидать не стоит, — предупредила Елена Стрюкова.

Доля вакантных помещений в качественных объектах на протяжении года держалась на уровне 13—15%. Спикер объяснила по-прежнему большую долю свободных площадей пустующими помещениями в «Меге». Введение в эксплуатацию и открытие «Комьюнити-центра АРТ» несильно повлияло на данный показатель.

В казанских ТЦ завершается замещение международных операторов — за год открыли 74 новых магазина (не считая открытий в новом «Комьюнити-центр АРТ»). Темп открытия незначительно ниже показателя 2023 года, было открыто 90 новых торговых точек.

Среди новостей сегмента торговой недвижимости в Казани — ряд значимых событий:

Рынок складской недвижимости демонстрирует наибольший рост. В Москве за год ввели около 10% всего объема строительства за 20 лет, что рекордно много. При этом вакантность остается околонулевой, а ставки аренды продолжают расти, сообщили в Central Properties.

В Казани наблюдают схожую картину. По информации полпреда РГУД, на протяжении всего года рынок складской недвижимости татарстанской столицы демонстрировал высокий рост ставок аренды при сохраняющейся нехватке помещений. Так, запрашиваемая ставка в строящихся объектах достигла следующих показателей: валовая — 1 580 руб./кв. м в месяц, triple net (чистая ставка без операционных расходов и НДС) — 14 300 руб. кв. м в год. На конец I квартала года эти показатели составили 1 150 руб./кв. м в месяц и 10 000 руб./кв. м в год соответственно.

— Стремительный рост ставок обоснован сложившейся макроэкономической ситуацией в стране, отсутствием предложения и высоким спросом со стороны пользователей складских помещений, — пояснила Елена Стрюкова. — Проекты, которые были заявлены к реализации в 2024 году (порядка 60 тыс. кв. м), были сданы в аренду еще до ввода в эксплуатацию. В 2025 году мы ожидаем увеличения объема складской недвижимости еще на 204 тыс. кв. м.

По ее словам, в России сохраняется популярность складов light Industrial. На сегодня совокупный объем готового предложения объектов данного формата в стране составляет 739 тыс. кв. м. В Казани действующих складов light industrial нет, однако на стадии проектирования и строительства находятся 5 проектов совокупной площадью 80 тыс. кв. м. Срок реализации первого из объектов запланирован на 2025 год.

В течение года на рынке складов в Татарстане произошло много знаковых событий. В их числе — запуск новых проектов и расширение географии присутствия:

Оценивая ситуацию на рынке офисной недвижимости , большинство спикеров сошлись во мнении, что многие тенденции этого года можно будет наблюдать и в следующем. Ожидается, что заградительная ставка ЦБ будет сдерживать рынок еще пару лет. Тем не менее девелоперы намерены строить больше объектов с учетом высокого спроса. Что в этих условиях делать игрокам рынка?

— Во-первых, молиться, арендаторам особенно, — пошутил Вячеслав Пимурзин, — В следующем году, я считаю, и для этого есть предпосылки, рынок коммерческой недвижимости будет также расти, но мы говорим про ликвидные коммерческие помещения. Потому что дефицит площадей сохраняется, к нам больше едут, у нас готовы покупать и брать в аренду готовые помещения. Но при этом у нас количество помещений не растет в той динамике, которую требует спрос.

По мнению Елены Стрюковой, ставки аренды на офисные помещения продолжат расти в 2025 году в связи со сложившейся экономической ситуацией и дефицитом площадей на рынке. Арендодатели займут выигрышную позицию, так как за ними сохраняется выбор арендатора из нескольких претендентов. Также они имеют возможность проведения ротации арендаторов. Кроме того, эксперт допускает зарождение и такое же стремительное развитие формата built-to-suit в Казани на офисную недвижимость, как и на рынке складской недвижимости.

В сегменте торговой недвижимости , по мнению эксперта, ожидаются: снижение темпов и объема строительства ТЦ крупного формата, основанное на инвестиционной привлекательности малых форматов торговой недвижимости; сохранение спроса на коммерческие помещения в составе жилых комплексов при активном росте стоимости; прирост российских игроков в структуре арендаторов ТЦ; ротация текущих арендаторов и обновление концепций магазинов, открытых 5—10 лет назад, — в связи с постепенным ростом ставок аренды; индексация ставок аренды выше предусмотренной договорами индексации на фоне роста расходов и увеличения кадастровой стоимости.

Рынок складской недвижимости , по прогнозам, продолжит расти. В Казани рекордный рост ставок аренды и продажи сохранится — они уже достигли уровня московских показателей. При этом на протяжении всего года сохраняется нулевая вакансия, указала Елена Стрюкова.

Новые объекты реализуются в формате built-to-suit. Активно развивается рынок складских комплексов light industrial. Удорожание заемного финансирования при строительстве складских комплексов привело к росту популярности частного инвестирования через ЗПИФ. Уровень вакансии сохранится на околонулевом значении даже в условиях выхода на рынок новых объектов. «Основным источником спроса на складские площади останутся компании из сегмента e-commerce. Они остаются главными драйверами рынка, генерируя 75—85% сделок на рынке», — уточнила спикер.