Первые сделки с эскроу-счетами, высокий спрос на старте и стагнация на финише — как отрасль пережила 2024-й и к чему готовится
Фото: коллаж "Реального времени"
Более половины в России, а в Татарстане более двух третей объемов жилищного строительства в минувшем году пришлось на ИЖС. По стране сдали рекордные 62 млн «квадратов» жилья в этой сфере, а в республике — 2,3 млн кв. м. Участники татарстанского рынка недвижимости запомнят 2024-й резкой сменой в настроении покупателей: от высокого спроса на загородное жилье в начале года до существенного спада в конце, а также первыми проблемами в работе с эскроу-счетами. Многие застройщики заняли выжидательную позицию, некоторые задумались о закрытии бизнеса. Подробности — в материале «Реального времени».
Рекордный спрос на загородные домаМинувший год Дракона для участников рынка недвижимости начинался с позитива: высокого спроса на загородное жилье. В целом, несмотря на дальнейшие потрясения с повышением ключевой ставки ЦБ, падением продаж и стагнацией, 2024-й отрасль завершила с лучшими показателями.
В России почти 58% построенного жилья пришлось на ИЖС — это 62 млн кв. м из 107 млн «квадратов» в общем объеме. Рекордные цифры для индивидуального жилищного строительства. Это в 1,6 раза больше, чем в 2019 году, отметил российский вице-премьер Марат Хуснуллин. Возросший интерес россиян к частным домам он объяснил льготными программами в сегменте, развитием транспортной и коммунальной инфраструктуры, социальной газификацией и упрощенной регистрацией.
В Татарстане, по последним данным Минстроя РТ, за 2024 год республика сдала 3,45 млн кв. м. Из общего объема порядка 2,3 млн, или 17 037 домов, — по линии ИЖС. Ранее пик популярности загородных домов в республике фиксировали в 2022 году. Помимо перечисленных причин, эксперты называют более низкую стоимость «квадрата» жилья в ИЖС по сравнению с новостройками и интерес частных инвесторов. Новой тенденцией стало создание продуманных концепций и проектов поселков, в которых предусмотрены инфраструктурные объекты: детсады, магазины, кафе, медпункты.
коллаж "Реального времени" Первые сделки с эскроу-счетами в ИЖСНеоднократное повышение ключевой ставки Центробанка до рекордных 21% существенно изменило конъюнктуру всех сегментов рынка недвижимости, в том числе загородного жилья. Это привело к подорожанию стройматериалов, услуг рабочей силы, к росту себестоимости строительства домов.
Но одним из главных испытаний для рынка индивидуального жилищного строительства стал первый опыт работы с эскроу-счетами. С марта 2025 года возводить частные дома на заказ можно будет только с их использованием. При строительстве многоквартирного жилья эту схему застройщики уже обкатали, но в ИЖС только пробуют. Первые сделки с эскроу-счетами уже заключили, но особой популярности в этом сегменте они не получили. Президент России Владимир Путин поручил правительству ускорить работу по распространению этого механизма. Пока применять его или нет — решают сам застройщик и заказчик. Однако в случае, если покупатель захочет воспользоваться госпрограммами, то эскроу-счета являются обязательными.
Схема выглядит следующим образом: заказчик, подрядчик и банк подписывают трехсторонний договор на возведение индивидуального дома. Деньги покупателя хранятся на эскроу-счете до тех пор, пока сооружение не достроят. Застройщик возводит объект за счет собственных средств или кредитных. После подписания акта приема-передачи он получает деньги с эскроу-счета.
В случае если покупатель хочет воспользоваться госпрограммами, то эскроу-счета являются обязательными. Максим Платонов / realnoevremya.ruПо мнению президента Федерации ИЖС Рамиля Усманова, внедрение механизма эскроу-счетов положительно скажется на развитии строительной отрасли республики. По его словам, новое требование направлено на обеспечение прозрачности и безопасности в сегменте индивидуального жилищного строительства, что, в свою очередь, поспособствует увеличению привлечения клиентов в сферу загородной недвижимости.
— В настоящее время строительные компании адаптируются к нововведениям и взаимодействуют с представителями банков. Но на сегодня объемы ввода жилья невысокие, так как значительно увеличилась ключевая ставка. В то же время хотелось бы поблагодарить правительство России за поддержку сферы ИЖС, в частности за реализацию госпрограмм, таких как семейная ипотека, IT-ипотека и другие, — отметил спикер. «Еще не видел такого затяжного кризиса»В свою очередь застройщик коттеджных поселков «Ханская Усадьба» и «Алтын» под Казанью Ильяс Гимадов указал, что татарстанский рынок ИЖС сейчас переживает серьезную трансформацию.
— Я работаю в сфере ИЖС с 2013 года и на своем профессиональном веку еще не видел такого затяжного, глубокого и трансформирующего кризиса, как сейчас. Были, конечно, трудные периоды, но они длились не дольше трех месяцев. Сейчас же ситуация в корне отличается. Идет глубокий, кризисный переход. Знаю, что многие компании закрываются, кто-то в тяжелом положении, имеет задолженности. И это еще не конец. Думаю, последствия мы увидим позже, — убежден девелопер.Собеседник издания назвал два основных фактора, которые оказывают серьезное воздействие на ситуацию в индивидуальном жилищном строительстве. Во-первых, переход отрасли на работу с эскроу-счетами, а во-вторых, изменения в банковской сфере.
— Это стало двойным ударом для рынка ИЖС. Если бы эти факторы не возникли параллельно, рынок подстроился бы под новые реалии более плавно, обошлось бы без жестких потерь. Эффект от этого мы еще увидим на следующий год. Уже сейчас многие застройщики перестали работать, другие пытаются перестроиться на механизм эскроу-счетов. Но надо признать, эта система не отлажена. Нет дорожной карты, чтобы понять, как это происходит на практике. Мы еще ни разу не видели, как этот механизм реализуется от начала до конца, нет таких примеров, — подчеркнул он.
Кроме того, по его словам, схема с эскроу-счетами не подходит мусульманским заказчикам и застройщикам, которые работают в соответствии с нормами шариата.
Система не отлажена: мы еще ни разу не видели, как механизм эскроу-счетов реализуется от начала до конца. Максим Платонов / realnoevremya.ru— Я, как практикующий мусульманин, не буду брать кредиты. Поэтому мы были вынуждены отказаться работать подрядом по этой системе. В связи с этим мы закрыли свои филиалы в Москве, Ижевске и Набережных Челнах. Сейчас рядом с Казанью мы развиваем два поселка, но выступаем больше в роли девелопера, который выстраивает концепцию, строит инфраструктуру и продает земельные участки. Если раньше мы продавали участки только с нашим подрядом, то сейчас мы разрешаем работать с другими подрядными организациями, но не отходя от концепции поселков, — сообщил бизнесмен.
Как признался предприниматель, его компания работает над новой программой, ведет переговоры с ведущими банками и ищет альтернативные схемы. «Мы нацелены на развитие проектного финансирования на строительство коттеджного поселка. Это планируется реализовывать в рамках проектного исламского финансирования. Здесь банк выступает как партнер и получает свою выгоду от прибыли», — сообщил он.
Пострадает конечный потребительВо второй половине года спрос на загородное жилье существенно снизился, отмечают участники рынка. Причины — ужесточение условий по ипотеке, повышение ключевой ставки ЦБ и рост цен. Если крупные игроки еще справляются со спадом продаж, то для мелких это грозит крахом. Такого мнения придерживается директор компании «Мастер дома» Руслан Касимов.
— Замедление на рынке связано с повышением процентной ставки. Кроме того, увеличился первый взнос, в некоторых банках он доходит до 50%. Опять-таки масла в огонь подливает внедрение механизма эскроу-счетов, застройщики относятся к нему с настороженностью, потому что пока непонятно, как он себя проявит на деле, — указал он.
По его словам, если в ближайшие месяцы 2025 года Центробанк не снизит ключевую ставку, это сократит количество участников рынка ИЖС. Застройщики уже ощутили снижение интереса к загородному жилью со стороны татарстанцев.
Застройщики уже ощутили снижение интереса к загородному жилью со стороны татарстанцев. Динар Фатыхов / realnoevremya.ru«Многие некрупные строители, скорее всего, откажутся от этого бизнеса, так как эскроу-счет подразумевает, что строить нужно за свой счет. Не все имеют такие возможности. Крупные застройщики предлагают оплатить первый взнос за клиента, чего не могут себе позволить строители помельче», — пояснил бизнесмен. Все эти факторы, по его словам, сформируют увеличение цен на загородные дома. В итоге пострадает конечный потребитель, резюмирует эксперт.
Миляуша Кашафутдинова, Василя Ширшова
