А Набиуллина против: идею Хуснуллина о поэтапном эскроу зарубил ЦБ

Новые правила игры уже вышибли с рынка 8% стройкомпаний, а эксперты нашли «ценовую мину» для жилья

Первые плоды эпохи эскроу подвели на  этой неделе в ассоциации российских банков. Регулятор хранит спокойствие: банки обещают строителям триллион и  отвечают «нет» на  все предложения участников рынка. О том, как в  ЦБ  раскритиковали предложение Марата Хуснуллина,  разрешат  ли начислять проценты на  эскроу-счета и  сколько денег принесли банкам покупатели квартир из  Татарстана, — в  материале «БИЗНЕС Online».

Предварительные итоги ввода проектного финансирования строительства обсуждали на расширенном заседании президиума совета Ассоциации банков России в Москве

СТРОИТЕЛЬНЫЙ РЫНОК ПОКИНУЛИ 8% ЗАСТРОЙЩИКОВ  — В  ОСНОВНОМ МЕЛКИХ

Предварительные итоги ввода проектного финансирования строительства на  днях обсуждали на  расширенном заседании президиума совета Ассоциации банков России в  Москве. Оказалось, что новая система пока набирает обороты и  не  все проходит гладко. «Что касается роста введения жилья и  роста работы с  эскроу-счетами, то  это, в  основном, Москва и  Московская область. Более 30%  — доля Москвы и  Московской области в  проектном финансировании»,  — заявил председатель совета Ассоциации и  глава комитета Госдумы по  финансовым рынкам Анатолий Аксаков. 

Действительно, ЦБ  на  днях опубликовал статистику по  состоянию на  1  января. Приволжский федеральный округ входит в  тройку лидеров по  участию застройщиков в  проектном финансировании. Что касается Татарстана, то  люди уже открыли почти 1,7  тыс эскроу-счетов на  сумму 5,18  млрд рублей. Это на  миллиард больше, чем было месяцем ранее . В  среднем на  каждый эскроу-счет приходится по  3  млн рублей. 

В  масштабах страны строительство буксует, считают участники совещания.  По  данным Росстата, в  2019 году ввод жилья увеличился на  6% по  сравнению с  показателем 2018-го  — до  80,3  млн кв.  м. Однако, как заметил Аксаков, этот рост был обеспечен индивидуальным жилищным строительством. А, по  мнению президента Национального объединения строителей Антон а Глушков а , динамика прошлого года связана с  заделом, который формировался на  протяжении трех предыдущих  лет. Участники рынка в  Казани, которых опросил корреспондент «БИЗНЕС Online», также отмечают, что строителям столицы РТ  пришлось поднапрячься: в  результате прирост объемов по  вводу жилья принял на  себя рынок Казани. Введено более 1  млн кв. метров  — такого не  было, пожалуй, со  времен Универсиады, причем 300  тыс «квадратов» прироста обеспечено за  счет многоквартирных домов. 

«Что касается роста введения жилья и роста работы с эскроу-счетами, то это, в основном, Москва и Московская область. Более 30% — доля Москвы и Московской области в проектном финансировании», — заявил Анатолий Аксаков

В  масштабах России рыночный тренд дефицита спроса сменился дефицитом предложения. Как утверждает  гендиректор ООО  «Института развития строительной отрасли» Кирилл Холопик , впервые зафиксировано, что количество выводимых на  рынок квартир в  день стало меньше продаваемых. «Снижение вывода квартир привело к  снижению предложения на  рынке. В  отдельных регионах в  полтора раза упал ассортимент продающихся квартир! Это ведет к  росту цены предложения. Некоторые говорят, что застройщики повышают цены, что рост составляет порядка  8%. Но  если все пересчитать с  учетом инфляции, то  среднегодовой рост цен составляет всего 4,5%»,  — подсчитал  он. Дефицит предложения эксперты Knight Frank и  Macon   Realty Group , в  частности, ранее отмечали в  Казани  — если остановить стройку, то  весь объем квартир можно продать меньше чем за  год. По  стране  же есть  большое количество объектов в  высокой степени готовности, которые застройщики придерживают  — не  выводят на  рынок. Таких объектов в  Институте развития строительной отрасли насчитали порядка 15  млн кв.  м. «Это тот потенциал, который может выйти на  рынок хоть завтра»,  — добавил Холопик. Как признаются сами застройщики, они либо ждут улучшения условий кредитования, или надеются на  рост маржинальности.

Так что по  прогнозу 2020 год пока непредсказуем, считает эксперт. Так, по  его словам, общая динамика ввода жилья может показать падение на  10%. Однако его может и  не  быть, так как есть большой задел. Холопик надеется, что при нынешнем проектном финансировании не  должно быть таких переносов сроков ввода, как это было при старой схеме. «Соответственно, цифры должны быть выше. Надеюсь и  сроки строительства уменьшатся, и  переносы уменьшатся»,  — отметил гендиректор Института развития строительной отрасли.

Тем не  менее, по  его словам, в  прошлом году сократилось количество застройщиков на  8%. «Говорят, что уходят с  рынка массово и  количество застройщиков катастрофически падает. Ничего подобного  нет. Мы  видим, что есть некое уменьшение. За  год количество брендов уменьшилось на  8%. Но, в  основном, это очень маленькие застройщики, которые заканчивают один объект, а  нового не  начали»,  — подчеркнул он.

Как утверждает гендиректор ООО «Института развития строительной отрасли» Кирилл Холопик, впервые зафиксировано, что количество выводимых на рынок квартир в день стало меньше продаваемых

ЦБ  ПРОТИВ ВКЛЮЧЕНИЯ В  ЭСКРОУ МЕЛКИХ БАНКОВ, А  В  МАЛЫХ ГОРОДАХ СТРОЙБИЗНЕС УХОДИТ С  РЫНКА

Как мы  знаем, с  1  июля 2019 года застройщики должны работать по  новым правилам. Деньги дольщиков больше нельзя привлекать напрямую. Теперь они хранятся на  специальных счетах эскроу, а  строительство должно вестись за  счет банковских кредитов. В  итоге воспользоваться деньгами дольщиков застройщик может лишь после ввода объекта в  эксплуатацию и  регистрации в  Едином государственном реестре недвижимости права собственности на  первую квартиру.

Несмотря на  то, что с  начала действия новой схемы прошло чуть больше полугода, по  словам зампредседателя Банка России Ольги Поляковой , банковский сектор одобрил открытие кредитных лимитов уже практически на  1 триллион, а  выдал кредитов практически на  300  млрд рублей. «В  принципе, открытие кредитных лимитов дает основание полагать, что тут никаких задержек с  точки зрения финансирования не  наблюдается»,  — считает она.

По словам Михаила Дралина, было бы целесообразно расширить конкуренцию среди банков, допустив в том числе региональные для кредитования строительной сферы

Тем не  менее застройщики, напротив, утверждают, что при новой схеме есть и  проблемы. Например, как утверждает Аксаков, крупные банки неохотно идут в  средние,  малые города и  райцентры и  кредитуют небольшие проекты. «Они не  интересны крупным банкам, не  подходят под их  критерии,  — согласился председатель правления банка „Кузнецкий“ Михаил Дралин.   На  сегодня они ни  к  кому не  присоединяются, просто ничего не  строят и  уходят из  этого бизнеса в  другие направления. Соответственно, страдает строительство в  регионах. Есть и  большие застройщики, которые, вроде, подходят под требования крупных банков, но  при этом часть их  проектов не  проходит  — не  финансируется  или задерживается по  срокам и  времени одобрения». По  его словам, было  бы целесообразно расширить конкуренцию среди банков, допустив в  том числе региональные для кредитования строительной сферы.

Дралин высказал ровно то, о  чем корреспонденту «БИЗНЕС Online» говорили и  казанские застройщики. Откройте шлюз для средних банков республики! Установите им  определенные лимиты в  рамках их  капитала  — и  пусть они кредитуют стройку, работая с  эскроу-счетами. За  счет более гибкого подхода к  клиенту строителям будет проще работать…   

В ЦБ идею работы с эскроу-счетами встретили прохладно. «Мы пока не видим заинтересованности застройщиков работать с некрупными банками», — отрезала  зампредседателя Банка России Ольга Полякова

Но  — увы. В  ЦБ, который возглавляет Эльвира Набиуллина , эту идею встретили прохладно. «Мы  пока не  видим заинтересованности застройщиков работать с  некрупными банками»,  — отрезала Полякова. По  ее  словам, на  сегодняшний день 95 банков входят в  список уполномоченных для кредитования строительства, однако застройщики предпочитают работать только с  24 из  них. «Этот фактор определяется не  только готовностью банков, наличием капитала, но  и  запросом застройщиков. Застройщик, обращаясь в  банк, ожидает определенное качество услуг. Мы  не  видим пока большой заинтересованности застройщиков в  отношении некрупных банков. Не  стоит забывать, что для того, чтобы заниматься кредитованием строительного сектора, нужно обладать не  только компетенциями, но  и  достаточностью капитала»,  — рассуждает  она. По  всей видимости, в  ЦБ  просто не  видят маленького факта: застройщику в  разных банках предъявляют разные требования. И  этот момент тоже ограничивает желание попытать счастья получить одобрение у  всех банков, которым разрешено работать на  этом рынке. 

Также Полякова подчеркнула, что до  сих пор не  решен вопрос, что делать с  теми банками, которые теряют рейтинг ВВВ-. «У  нас до  сих не  решен законодательно вопрос о  переводе счетов эскроу в  случае, если банк теряет этот рейтинг»,  — добавила она.  При этом в  ЦБ  довольны тем, как распространяется по  стране система проектного финансирования. Так, с  помощью новой схемы жилье строят в  71 регионе. При этом банки даже ускорили сроки рассмотрения заявок с  рекомендованных 45 дней до  38, как это случилось, например, в  декабре. «Но  нас в  меньшей степени беспокоит скорость рассмотрения заявок. Для нас в  большей степени важно качество оценки рисков, которые банки на  себя принимают»,  — указала зампред ЦБ.

Президент Национального объединения строителей Антон Глушков утверждал, что застройщикам нередко приходится занижать себестоимость проектов, чтобы получить одобрение в банке

НИЖЕ СЕБЕСТОИМОСТИ КВАРТИРУ ЧЕРЕЗ ЭСКРОУ НЕ  ПРОДАШЬ  — А  ЭТО РАНЬШЕ «ПЛОДИЛО» ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ

В  то  же время Глушков утверждал, что застройщикам нередко приходится занижать себестоимость проектов, чтобы получить одобрение в  банке. «Чтобы обеспечить доходность, другого варианта  нет. Если банк не  верит в  стоимость, то  застройщику приходится занижать себестоимость, в  которую он  надеется уложиться, но  по  факту не  укладывается»,  — обозначил он  проблему.

Представителей банковского сообщества это очень удивило. «Я  думаю, что крупные банки нельзя ввести в  заблуждение заниженной себестоимостью. Мы  знаем, сколько стоит построить жилье, плюс-минус  10%. Если к  нам придет застройщик и  покажет какие-то невменяемые суммы, мы  просто от  этого проекта откажемся»,  — заявил руководитель департамента по  работе с  клиентами рыночных отраслей  — старший вице-президент ВТБ Дмитрий Снесарь .

«Я думаю, что крупные банки нельзя ввести в заблуждение заниженной себестоимостью. Мы знаем, сколько стоит построить жилье, плюс-минус 10%», — заявил старший вице-президент ВТБ Дмитрий Снесарь

Полякова с  ним согласилась: «Что касается тезиса о  том, что снижается себестоимость, я  согласна с  ВТБ, что банки обладают компетенциями, сколько и  в  каком регионе стоит. Это странно звучит».

Минстрой тема с  занижением себестоимости также не  на  шутку взволновала. «Это очень опасная история. Пытаться играть, чтобы проект проходил со  снижением себестоимости, очень опасно как для застройщика, так и  для банка»,  — предупредил замминистра строительства и  ЖКХ Никита Стасишин . По  его словам, в  последние годы себестоимость попросту не  могла снижаться ».  Посмотрите, что с  ценой на  металлы и  зарплаты рабочих! В  проекте застройщик показывает реальные затраты на  строительно-монтажные работы. У  нас маржинальность уменьшается, а  себестоимость  нет. Но  не  из-за проектного финансирования, а  потому что мы  обязали застройщиков работать в  белую с  банками»,  — указал замминистра.

По  словам Стасишина, раньше обманутые дольщики как раз и  появлялись из-за того, что застройщик привлекал граждан на  этапе котлована, продавая квартиры ниже либо по  себестоимости, что сейчас невозможно сделать.

«У нас маржинальность уменьшается, а себестоимость нет. Но не из-за проектного финансирования, а потому что мы обязали застройщиков работать в белую с банками», — указал замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин

ЦБ  ПРОТИВ ПОЭТАПНОГО РАСКРЫТИЯ ЭСКРОУ

Кроме того, застройщиков волнуют не  только банковские ставки, но  еще и  те  дополнительные комиссии, которые приходится платить. Так, по  словам Холопика, небольшой застройщик может не  рассчитывать на  скидки, так что комиссии могут достигать и  вовсе 30%, тогда как крупный игрок с  легкостью расплатится с  3-5% комиссии.

В  ЦБ  сразу заявили, что в  вопрос комиссий банков не  вмешиваются. А  вот что касается процентной ставки для застройщиков, то  она «зависит от  стоимости рисков». «Когда банк кредитует крупного заемщика, она одна, когда кредитует заемщика, не  обладающего достаточным количество средств, обеспечения, конечно, он  будет закладывать стоимость рисков»,  — указала Полякова.

Также в  Банке России и  Минстрое раскритиковали идею по  начислению процентов на  эскроу-счета. «Мы  не  поддерживаем предложение по  начислению процентов на  счета эксроу»,  — заявила зампред ЦБ.  Отметим, что в  конце ноября члены Совета Федерации и  депутаты Госдумы от  ЛДПР внесли законопроект, который позволит дольщикам получать «доходы в  виде процентов по  средневзвешенной процентной ставке ежемесячно» со  своего взноса на  счете эскроу. «Мы  не  поддерживаем этот законопроект»,  — прокомментировал Стасишин, добавляя, что будет отрицательный отзыв правительства.

В ЦБ сразу заявили, что в вопрос комиссий банков не вмешиваются. А вот что касается процентной ставки для застройщиков, то она «зависит от стоимости рисков»

При этом в  Банке России также раскритиковали предложение по  поэтапному раскрытию счетов эскроу. «Мы  не  поддерживаем предложение по  поэтапному раскрытию  тоже. Если банки будут раскрывать счета поэтапно, то  надо четко определить, на  каком этапе и  в  каком объеме будут раскрываться,  — указала Полякова. —  Почему мы  должны перекладывать риски с  одного покупателя на  другого? Не  очень понятно. Поэтому пока мы  не  видим в  этом никакого смысла».

Отметим, о  том, что такое предложение готовится, рассказывал недавно вице-премьер Марат Хуснуллин . «Считаю, что нужно найти механизмы, как застройщикам раньше раскрывать и  получать деньги за  строительство, если они добросовестно выполняют свои обязательства. В  то  же время, главный вопрос: раскрывая эти механизмы, получим  ли мы  гарантию того, что объект будет достроен. Мы  сейчас над этим думаем, говорить и  делать выводы пока рано. Но  я  сейчас оцениваю и  готовлю предложение  — могу сказать, что мы  этим занимаемся»,  — заявил он.

Елена Колебакина-Усманова Фото: Алексей Белкин Персоны: Хуснуллин Марат Шакирзянович
 
По теме
 
 
В Госсовете РФ Рустам Минниханов возглавляет рабочую группу, курирующую вопросы строительства жилья Перед строительным комплексом Татарстана поставлены серьезные задачи – в рамках реализации национального проекта «Жил

09.02.2020
Президент Татарстана заверил, что предложения крупных компаний-застройщиков рассмотрят на федеральном уровне - Бугульминская газета Рустам Минниханов провел серию встреч с представителями строительных компаний и пообещал представителям строительных компаний рассмотреть их предложения, связанные с переходом на использование эскроу-счетов,

09.02.2020
долевое-строительство - Газета Республика Татарстан     В Татарстане количество открытых в банках счетов эскроу, предназначенных для расчётов по договорам участия в долевом строительстве, в декабре 2019 года выросло на 27 процентов – до 1,7 тысячи,

29.01.2020
 
Сумма средств на эскроу-счетах в РТ за декабрь выросла на 1 млрд рублей. Количество открытых в банках Татарстана счетов эскроу в декабре минувшего года выросло на 27% – до 1,7 тыс.

28.01.2020
 
 
О ходе реализации республиканских программ по строительству и капремонту жилья доложил сегодня министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Фарит Ханифов на республиканском совещании в Доме Правительства РТ.
Правительство РТ
22.02.2020
В Арской школе №7, многофункциональном центре в южном микрорайоне Арска, районном Доме культуры прошли сходы граждан - Арский район На сходах руководитель городского исполнительного комитета Рустам Касимов выступал с отчетом о выполненном в 2019 году работе, знакомил с планами на 2020 год.
Арский район
21.02.2020
Когда-то было принято дружить домами и ходить к соседям на чашечку чая. УК «Электротехников» старается вернуть эти добрые традиции, но в другой, усовершенствованной форме.
19.02.2020 Вечерние Челны
Дмитрий Стефанович - Бизнес Online Военный эксперт о том, к каким военным конфликтам готовится Россия и как политики «паразитируют» на ядерном сдерживании «Надо понимать, что если произойдет ядерная эскалация, НАТО ни в коем случае не сдаст назад»,
Бизнес Online
24.02.2020
Фото: отдел пропаганды ГИБДД - Челнинские Известия Тело доставлено в морг 23 февраля, в 22.40, на проспекте Сююмбике, напротив дома № 81А, 45-летний водитель автомобиля Chevrolet Lacetti, двигаясь со стороны улицы Татарстан в сторону Автозаводского проспекта,
Челнинские Известия
24.02.2020
Пожар произошел в селе Урмышла в Лениногорском районе Татарстана [фото] Алина ГАБДУЛИНА Пожар на улице Нагорная в селе Урмышла, что в Лениногорском районе, вспыхнул вечером 23 февраля.
24.02.2020 Комсомольская правда Казань
Такое сообщение получили челнинские пожарные В диспетчерскую МЧС по телефону 112 накануне, в 12 часов, поступило сообщение: «Горит крыша кафе!»   Как выяснили «Челнинские известия»,
24.02.2020 Челнинские Известия
bugevuge - Комсомольская правда Казань Актеры прожили в браке девять лет Ольга ЛИБГАРДТ Известие о разводе одной из самых красивых пар российского кино Павла Прилучного и Агаты Муцениеце стало неприятным сюрпризом как для коллег актеров, так и для их поклонников.
Комсомольская правда Казань
24.02.2020
Оксана Есипова А вы знали, что жевательную резинку изобрели именно в Германии?
Елабужский музей-заповедник
24.02.2020
День защитника Отечества 1675 — в подмосковном селе Преображенском, в «комедийной хоромине» царя Алексея Михайловича показан первый в России хореографический спектакль – «Балет об Орфее».
23.02.2020 Газета Республика Татарстан
Участников поприветствовали мэр города Наиль Магдеев и народный артист Республики Татарстан Салават Фатхетдинов В Набережных Челнах прошли зимние трековые автомобильные гонки на «Кубок Салавата-2020».
24.02.2020 Челнинские Известия
Футболист "Рубина", по всей вероятности, выбыл до конца сезона Владимир КРУПСКИЙ Полузащитник "Рубина" Дмитрий Тарасов поведал о своем состоянии после полученной на тренировке травмы .
24.02.2020 Комсомольская правда Казань
Прогноз погоды на 25 февраля для лениногорцев - Лениногорский район По сведениям Гидрометцентра РТ, утром и днем 25 февраля местами на территории  Республики Татарстан ожидаются: - сильный снег, мокрый снег, снежные заносы на дорогах - метель, гололед;
Лениногорский район
24.02.2020
Сегодня в Казани в здании Татарской филармонии состоялась траурная панихида по государственному советнику юстиции, бывшему прокурору Татарстана Кафилю Амирову - Бизнес Online Гражданская панихида по Кафилю Амирову собрала сотни человек. О «прокуроре-абые» «БИЗНЕС Online» рассказывают те, кто его знал Сегодня весь цвет политической и силовой элиты республики собрался,
Бизнес Online
24.02.2020
Президент Татарстана сообщил, что россиян, доставленных в Республиканскую инфекционную больницу Татарстана с лайнера Diamond Princess, обеспечат всем необходимым для прохождения карантина.
23.02.2020 Бугульминская газета